节后的第一天早上金御优配,拍地了!
中海拿下广州大道南788号地块,总价9.2亿元,名义楼面价约15285元/平,住宅可售楼面价约4.4万/平,溢价率7%,总用地约3.42万平,总建面约6万平,容积率2.9。
这是中海在2025年,第一次在广州公开市场拿地。
总结一下地块的几个要点。
·大境业主可以吃下一颗定心丸,中海出手,旁边的小学地块稳了。
根据出让文件,广州大道南商住地块绑定了上涌果树公园地块,也就是中海大境旁边的一所中小学,将由竞得开发商配建,并在1个月内签订建设合同。

·地块总价不高,配建压力较大,大境旁小学+复建商业+地下空间+道路;
·楼面价也水涨船高,纯住宅可售楼面价去到4.3-4.4万/平,综合可售商业的楼面价也近3.5万/平。
·新中轴明确后的第一宗新地块,新中轴进度很快,旁边康鹭旧改也在如火如荼进行,可以彻底改变地块的城市界面;
·位置核心,自驾很方便,市区几大产业CBD通勤10分钟左右能覆盖;
·容积率并不高只有2.9,但地块比较小,居住面积只有27112平,两栋楼的体量,花园会比较小。
·中海大境定位比地块更高,后者总价950-2700万左右,地块的素质整体比大境要弱金御优配,产品总价大概率会更低。
中海来做的话,估计会和大境做个更加错位的产品。

1、新中轴拍地的头啖汤
地块的基本面和区位都还算不错,确定性比较强。
双地铁交汇,到3/8号线客村站、8号线鹭江站大约1.2公里,需要接驳,比保利四季和颂更近一点。
自驾通勤更方便,珠城-琶洲-中大-客村商圈,10分钟左右覆盖。
周边有客村丽影广场、合生广场、万达广场,商业配套很近。

至于学校,虽然配建上涌果树公园地块旁小学,但没有明确广州大道南地块能不能读。
毕竟,都在3公里范围之内。
如果不行的话,大概率是读旁边的省一级客村小学,具体要等官宣了。
除了配套外,地块是新中轴明确开拆以来,在板块内出让的首宗地块。
这块地能吃到旧改红利的头啖汤金御优配,也将会是海珠城市更新的直接受益者之一。
目前新中轴进度很快,已经拆完了几个地块,市纺织学院、新港商业城、文汇1132创意园、志懋休闲酒店...

连片旧改,可以彻底改变地块的城市界面、配套素质、产业含金量,未来几年内板块都不会缺少增量和声量。
大量国家资金投入的板块,板块能级会更强。
不过,这也意味着现阶段周边的城市界面,会承受一定压力。需要随着发展才能有改善,只能说未来可期。
比如说,旁边的康鹭旧改,虽然方案确定,拆迁也在进行,但想从拆到建,再到完美运营,需要一定时间。
2、定位改善/刚改,海珠地缘客多关注
目前,板块新盘不多。保利四季和颂即将清盘了,目前只剩10多套140平四房,均价7万/平左右,总价900多万。
而中轴头排的中海大境,目前在售129-143-190-270平大平层,单价约7.3-10.3万/平,参考总价950万-2700万左右。
这块地和大境在配套、氛围、花园以及景观上还是有代差的,所以也不会和大境硬碰硬,定位会错开。
倘若剔除较难去化和定价的商业,保本线在6万+,接近6字头。
这块地由于体量小,其实可选择空间就比较大。
·做刚改,把面积做到95-100平左右的3+1房,550万能搞定。
·或者,旁边新盘面积段108-140平,把门槛杀到600-630万。

能控总价在550-700万内起步,主要是和海珠西抢人,如果能把学校确定那就更好了。
客群也比较清晰:
1)珠城通勤的客群,10分钟到珠城,还是很近的。
2)海珠旧改拆迁客群,很多都倾向于买回原来的地方。
3)周边二手置换,包括中大及其周边产业群体作坊的主理人。
地缘客,还会是海珠的主旋律。
不过,周边二手有逸景翠园、叠彩园等,楼龄也有10-15年以上了,明显折旧。
逸景翠园今年成交价格3.2-4.59万/平,成交量53套,成交户型为59-167平二-四房,户型使用率80-85%。
总结一下,如果拿着500-600万左右,对海珠西-天河东不感兴趣。想在中轴,更靠近珠江新城-广州塔一线的地方买房,这块地会是个不错的选择。
东兴资本配资提示:文章来自网络,不代表本站观点。