节后的第一天早上金御优配，拍地了！
中海拿下广州大道南788号地块，总价9.2亿元，名义楼面价约15285元/平，住宅可售楼面价约4.4万/平，溢价率7%，总用地约3.42万平，总建面约6万平，容积率2.9。
这是中海在2025年，第一次在广州公开市场拿地。
总结一下地块的几个要点。
·大境业主可以吃下一颗定心丸，中海出手，旁边的小学地块稳了。
根据出让文件，广州大道南商住地块绑定了上涌果树公园地块，也就是中海大境旁边的一所中小学，将由竞得开发商配建，并在1个月内签订建设合同。
·地块总价不高，配建压力较大，大境旁小学+复建商业+地下空间+道路；
·楼面价也水涨船高，纯住宅可售楼面价去到4.3-4.4万/平，综合可售商业的楼面价也近3.5万/平。
·新中轴明确后的第一宗新地块，新中轴进度很快，旁边康鹭旧改也在如火如荼进行，可以彻底改变地块的城市界面；
·位置核心，自驾很方便，市区几大产业CBD通勤10分钟左右能覆盖；
·容积率并不高只有2.9，但地块比较小，居住面积只有27112平，两栋楼的体量，花园会比较小。
·中海大境定位比地块更高，后者总价950-2700万左右，地块的素质整体比大境要弱金御优配，产品总价大概率会更低。
中海来做的话，估计会和大境做个更加错位的产品。
1、新中轴拍地的头啖汤
地块的基本面和区位都还算不错，确定性比较强。
双地铁交汇，到3/8号线客村站、8号线鹭江站大约1.2公里，需要接驳，比保利四季和颂更近一点。
自驾通勤更方便，珠城-琶洲-中大-客村商圈，10分钟左右覆盖。
周边有客村丽影广场、合生广场、万达广场，商业配套很近。
至于学校，虽然配建上涌果树公园地块旁小学，但没有明确广州大道南地块能不能读。
毕竟，都在3公里范围之内。
如果不行的话，大概率是读旁边的省一级客村小学，具体要等官宣了。
除了配套外，地块是新中轴明确开拆以来，在板块内出让的首宗地块。
这块地能吃到旧改红利的头啖汤金御优配，也将会是海珠城市更新的直接受益者之一。
目前新中轴进度很快，已经拆完了几个地块，市纺织学院、新港商业城、文汇1132创意园、志懋休闲酒店...
连片旧改，可以彻底改变地块的城市界面、配套素质、产业含金量，未来几年内板块都不会缺少增量和声量。
大量国家资金投入的板块，板块能级会更强。
不过，这也意味着现阶段周边的城市界面，会承受一定压力。需要随着发展才能有改善，只能说未来可期。
比如说，旁边的康鹭旧改，虽然方案确定，拆迁也在进行，但想从拆到建，再到完美运营，需要一定时间。
2、定位改善/刚改，海珠地缘客多关注
目前，板块新盘不多。保利四季和颂即将清盘了，目前只剩10多套140平四房，均价7万/平左右，总价900多万。
而中轴头排的中海大境，目前在售129-143-190-270平大平层，单价约7.3-10.3万/平，参考总价950万-2700万左右。
这块地和大境在配套、氛围、花园以及景观上还是有代差的，所以也不会和大境硬碰硬，定位会错开。
倘若剔除较难去化和定价的商业，保本线在6万+，接近6字头。
这块地由于体量小，其实可选择空间就比较大。
·做刚改，把面积做到95-100平左右的3+1房，550万能搞定。
·或者，旁边新盘面积段108-140平，把门槛杀到600-630万。
能控总价在550-700万内起步，主要是和海珠西抢人，如果能把学校确定那就更好了。
客群也比较清晰：
1）珠城通勤的客群，10分钟到珠城，还是很近的。
2）海珠旧改拆迁客群，很多都倾向于买回原来的地方。
3）周边二手置换，包括中大及其周边产业群体作坊的主理人。
地缘客，还会是海珠的主旋律。
不过，周边二手有逸景翠园、叠彩园等，楼龄也有10-15年以上了，明显折旧。
逸景翠园今年成交价格3.2-4.59万/平，成交量53套，成交户型为59-167平二-四房，户型使用率80-85%。
总结一下，如果拿着500-600万左右，对海珠西-天河东不感兴趣。想在中轴，更靠近珠江新城-广州塔一线的地方买房，这块地会是个不错的选择。
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